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Tributación indirecta de Créditos Hipotecarios

Tributación indirecta de Créditos Hipotecarios - El Blog de Agüera & Fuentes

En este post vamos a analizar la tributación por la constitución de un crédito hipotecario entre particulares, o entre empresas mercantiles que no tengan como objeto social actividades financieras. Existen dos situaciones:

1.Tributación de la constitución de préstamo hipotecario por empresa mercantil

El artículo 4 de la Ley de IVA define qué operaciones están sujetas al impuesto. Estas operaciones quedan delimitadas de la siguiente forma:

“Uno. Estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.

Dos. Se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:

  1. Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.

Tres. La sujeción al impuesto se produce con independencia de los fines o resultados perseguidos en la actividad empresarial o profesional o en cada operación en particular.

Por último en su apartado cuatro nos expresa que las operaciones sujetas a este impuesto no estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.”

Asimismo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20, apartado uno, número 18 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido estarán exentas, entre otras, las siguientes operaciones financieras:

c) La concesión de créditos y préstamos en dinero, cualquiera que sea la forma en que se instrumente, incluso mediante efectos financieros o títulos de otra naturaleza.

f) La prestación de fianzas, avales, cauciones y demás garantías reales o personales, así como la emisión, aviso, confirmación y demás operaciones relativas a los créditos documentarios.

La exención se extiende a la gestión de garantías de préstamos o créditos efectuadas por quienes concedieron los préstamos o créditos garantizados o las propias garantías, pero no a la realizada por terceros.”

Por tanto, la concesión de un crédito o préstamo, así como su garantía hipotecaria, en cuanto se efectúe por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad, ha de considerarse como una operación sujeta, pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.

Ahora bien, la exención en IVA y no sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas de la citada operación, permite la sujeción, de la escritura pública en la que se formaliza la constitución del préstamo hipotecario, a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, al cumplir los requisitos establecidos en el apartado 1 del artículo 32 del Texto Refundido del ITPAJD.

La consulta vinculante V1208-12, de 1 junio 2012 ha establecido que dichas operaciones no quedan amparadas por la exención establecida en el artículo 45.I.B.15 del Texto Refundido ITPAJD, en tanto en cuanto la misma solo es de aplicación a la constitución de préstamos no empresariales, la transmisión posterior de los títulos que documenten dichos préstamos, y el gravamen sobre documentos mercantiles del art. 33 del Texto Refundido ITPAJD, no incluyendo en ningún caso a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

Por tanto, sujeta y no exenta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, la escritura de constitución de crédito con garantía hipotecaria, deberá tributar por la cuota variable del documento notarial.

En cuanto a la base imponible, el primer párrafo del apartado 1 del artículo 30 del citado Texto Refundido dispone que, “La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses”.

Por tanto, es indiferente el valor del bien hipotecado, ya que la base imponible de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, no está constituida por el valor de dicho bien, sino por el importe de la obligación o capital garantizado, como expresamente dispone el artículo 30.1 transcrito.

Dicho criterio es el seguido por la Dirección General de Tributos, las consultas vinculantes V0357-05, de 7 de marzo de 2005 y la citada V1208/2012, de 1 junio 2012, ésta última establece lo siguiente:

La escritura de transmisión de un crédito realizado por un sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido, garantizado con hipoteca, lo que supone la subrogación del acreedor hipotecario, reúne todos los requisitos para tributar por la cuota fija y la cuota variable del documento notarial en los términos establecidos en el artículo 31 del Texto Refundido del ITP y AJD, sin que resulten de aplicación las exenciones establecidas en el art. 45.I.B.15 del Texto Refundido y en el art. 7 de la Ley 2/1994, de 30 marzo.

La base imponible está constituida por la total cantidad garantizada por la hipoteca, que comprende, además del principal, la suma de los importes previstos para intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos de ejecución.”

Este criterio también es seguido por distintos tribunales, pudiendo citarse la Sentencia del STSJ Madrid Sala de lo Contencioso-Administrativo de 19 julio 2013,“Dicho de otro modo, la protección que recibirá de los registros públicos se extiende a la integridad de la suma garantizada con la hipoteca , y en función de este valor debe calcularse la base imponible del impuesto que grava precisamente esa protección, protección que efectivamente existe y se mantiene con independencia de las valoraciones, o declaraciones que se realicen entre la partes que pactan la cesión, que podrán pactar libremente un precio de cesión inferior al del capital que afirman pendiente, o que podrían incurrir en error al valorar aquel capital pendiente, pero igualmente seguirían protegidos por el Registro con la integridad de la suma garantizada con la hipoteca , aspecto formal al que atiende el impuesto de AJD por el que se liquida.”

En relación al tipo impositivo de AJD (cuota variable del documento notarial), la Ley 3/2012, de 21 de septiembre, de Medidas Fiscales, Administrativas, Laborales y en materia de Hacienda Pública para el reequilibrio económico-financiero de la Junta de Andalucía estableció el tipo impositivo al 1,5%.

2.Tributación de la constitución de crédito hipotecario suscrito entre particulares, no empresarios ni profesionales.

Los préstamos hipotecarios en los que el prestamista es un particular están exentos de la modalidad de TPO y AJD. Así, el art. 45.I.B)15 declara que estarán exentos de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante TPO) y Actos Jurídicos Documentados los préstamos.

Por otro lado, el art. 15.1 de la LTPOAJD señala:

“1. La constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo.

  1. Se liquidarán como préstamos personales las cuentas de crédito, el reconocimiento de deuda y el depósito retribuido.”

Esto es lo que viene denominándose la teoría del “tratamiento unitario del préstamo”.

En consecuencia, estando el préstamo otorgado por un particular exento de TPO, las garantías personales (fianza) o reales (hipoteca, prenda y anticresis) en garantía del mismo también estarán exentas de TPO.

En este caso, se entiende que hay un único hecho imponible, que es el de préstamo hipotecario, y no dos actos, préstamo e hipoteca.

Para que entre en juego la teoría del tratamiento unitario del préstamo es necesario que la constitución de la garantía sea simultánea con la concesión del préstamo, o que en el otorgamiento de éste estuviese prevista la posterior constitución de la garantía (art. 25.1 del Reglamento TPOAJD).

Si la garantía personal o real no se constituye de manera simultánea al préstamo, o bien su constitución no estuviese prevista en la concesión de préstamo, tributará de manera autónoma, aplicándose las reglas previstas en la Ley para la determinación de la base imponible de las garantías reales y personales.

Por tanto, cuando cualquiera de dichos actos se garantice con una garantía personal o bien real en los términos arriba apuntados, la constitución de dichas garantías también estarán exentas de TPO (art. 25.2 del RTPOAJD).

Este despacho de abogados se pone a su disposición para aclarar cualquier consulta fiscal sobre la tributación indirecta en la constitución y cesión de préstamos con garantía hipotecaria.

Publicado por:

Daniel Agüera Fernández

Daniel Agüera Fernández

Socio Fundador – Agüera & Fuentes

Abogado y Asesor Fiscal

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Fiscal, IVA 03 de octubre de 2019

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